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蛋壳公寓深陷多重危机,两面三刀反遭查

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蛋壳,

一家在美国成功上市的公司,

告诉我们,

商业的套路,其实可以这样。

几乎是豁出去了把房东和租客往死里坑。左手借着疫情为由让房东免一个月房租,右手只补偿租客10天房租。对武汉的租客倒是稍微宽容点,可以补偿一个月房租,但同时却要求武汉的房东后面3个月房租都不要收了。

总之,租客少付100元,我就要少给房东300元,在这个节骨眼儿上,蛋壳这笔账算得太精。

更何况,蛋壳补偿给租客的这笔钱还不能提现,只能下次缴费再抵扣。这相当于什么?我们算一下,蛋壳公寓去年的招股书里显示:共有40.67万套房源,这次疫情沟通7万套房主免租(每个月给房东的租金是4000元),相当于账上一下子多了3个亿的实际可用现金。

甚至态度很是强硬地给房东和租客出了两道双选题:

房东:疫情这么严重,要么按我们要求免租金,要么就解约。 租客:2月份租期到啦?回不来?没事,要么退租,要么继续租一年。

这种霸王硬上弓的态度,就差把NO FACE两个字写纸上。骚操作的目的太过明显,搁谁不慌?

业主们意识到苗头不对,纷纷决定解约、收回房子。最苦的还是租客,微博上随便一搜蛋壳,出来的话题都是:被退租、被强制退租,疫情之下还被要求搬家,交了1年的的房租不给退也不让住......

不难看出,房东和租客都是受害者,原本维持中间平衡的蛋壳出了问题,激化了三方的矛盾。疫情之下,屋漏偏逢连夜雨。用蛋壳员工自己的说法是,知道自己做这个事不要脸,但是现在不能要脸,要命!



前两天也有朋友给我发过一段武汉房东和蛋壳客服通话的录音,一句话来说,就是房东问蛋壳要房租,蛋壳说不行,你不能理解一下我吗,武汉疫情这么严重,都没有复工,怎么打款?只能等解封后再说。语气很是强硬和不耐烦。

最打脸的是什么?有业主反映,自己没有跟房客说要断水断电,蛋壳却自作主张用断水电威胁房客搬走,并且还说是房东说的。

老王看到这出闹剧之后只有一个感慨,真是从未见过如此厚颜无耻之人。让房东理解你的时候,你又理解过租客了吗?不想做恶人,还想两面拿钱,老王还真想口吐芬芳了。

这两天老王在收集蛋壳信息的时候,发现一个情况,矛盾最大的还是房客和租客。看到之前蛋壳两面三刀的做法,心里难免怀疑有蛋壳内部人士故意转移矛盾。微博上业主和租客经常吵起来,蛋壳维权一线的朋友也说,微信群里也是这样。经常聊着聊着互相怀疑是蛋壳卧底,维权进行的异常艰难。

这对其实不是想维权的人希望看到的现象。鹬蚌相争,渔翁得利。在这个时候,最好的做法是房东和租客联合起来给蛋壳施压。为什么这么说?都是蛋壳逼的!

房东如何选择?

在整件事上,主动权在房东,我们首先来看房东的情况。

房东和蛋壳的矛盾产生的原因是同不同意免租期。如果选择同意,这是蛋壳希望看到的,双方意见一致。如果不同意,那就有2种可能:打款or 解约。

继续拆解,蛋壳同意打款的话还会有4种情况:

正常打款,不存在争议; 延迟打款,但在合同约定的15个工作日内给到; 延迟打款,超过15个工作日才能给到;假装同意打款,实际上用拖延法,没钱打。

在这个情况下,老王看到的情况是部分房东收到钱了,部分没有收到钱。而那部分收到钱的房东主要是北京的。原因是什么,老王猜测很可能那些房东的房子还是盈利的。蛋壳目前很艰难,但还没有到完全运营不下去的情况,要渡过危机,这些盈利的房子必须留住。

如果选择解约,那么就有2种情况:

协商解约。最理想的协商结果是押金和家具留下,水电结清,租客离开。蛋壳以不可抗力为由解约,走法律程序,同意的话与协商解约结果相同,不同意的话打官司。如果走这条路,一年半载的维权成本能不能坚持下来不说,蛋壳那时候还在不在也成了问题。结果很可能是竹篮打水一场空。

但是按照目前的局面来看,即使协商解约也不会那么顺利,真正做起来成本相当高。因为蛋壳的租客有一大半使用的现金贷,也有人预付半年甚至3个月的房租,能在这个特殊时期心甘情愿走的确实是少数人。而且现在已经有维权的租客说,蛋壳就是以不可抗力为由要求解约的。也就是说,对房东这边走仲裁的可能性非常大。

在这种情况下,房东考虑的就是,蛋壳说打款,我到底能不能收到钱,他们是不是在看人下菜碟。既然这打款不一定收的到,解约肯定会损失。

所以对业主最优的选择是自己选择掌握主动权,如果蛋壳不按合同规定,就要求解约。给蛋壳施压,拿到房租的可能性就大,最坏的结果也不过和之前一样。

租客怎么应对?

那么在这种情况下,我们来看看租客。租客和蛋壳矛盾的在于:蛋壳要解约,我要不要同意。

我们继续来拆分,租客同意就有2种情况:

蛋壳按照合同支付违约金,退房租、押金。在疫情没有完全解除的情况下要找四处奔波看房。蛋壳以不可抗力为由强制解约,不支付违约金,退房租、押金。同样需要承担疫情风险,短时间内找房。

不过按照蛋壳现在的做法,被退租的租客其实只有一个选择:被强制解约。目前已经有租客收到补偿,但是和之前的骚操作一样,只能用于下次的租金、服务费等费用抵扣。更不用说还有人用的是租金贷,也就意味着被退租之后,租金贷还需要继续偿还。

所以被解约,对租客来说成本最大。

那不同意解约同样面临2种情况:

继续住蛋壳的公寓,只不过转租到其他地区。需要在约定时间内搬走,自己承担转租成本、租房差价,以及垃圾服务。走司法途径维权,个人维权来说势单力薄,能有理想结果很难。想成功只能团结起来投诉蛋壳。

要想早点脱坑,避免未来成本增加怎么办?所以租客的最优选择就是呼吁蛋壳压迫的租客一起找政府解决问题,给蛋壳施压。这时候租客和房东争论没有半点作用,因为你与房东之间没有任何合同约束,争不出个所以然。

所以,现在对房东和租客只有两个选择:

要么一起维权,对蛋壳施压; 要么一起沉默,期待蛋壳可以渡过难关。

但面对蛋壳公寓现在的情况,现在很多人的想法其实是,蛋壳资金量有限,谁先维权拿到钱,谁先解脱。

我有一个同事就经历过类似的事情。2018年寓见公寓爆雷,他那段时间恰好租的寓见的房子住。也和蛋壳现在情况一样,寓见的维权群到处都是,报案的人也特别多,谁的心里都没底。但是他住的地方有5个人成功脱坑。既没有到租期,又能提前拿到押金退租。

怎么做到的?在其他人一起组织队伍维权的时候,这5个人单独找业主谈,找公寓谈。公寓觉得人少,诉求可以满足,业主觉得这些人不好应对,怕事情闹到不好收尾。所以成功了。

但是,一栋楼两百多个人,其他租户全部没有维权成功。

老王其实觉得这个做法不那么地道。零和博弈,你成功了,一定意味着其他人的利益收到了损失。

蛋壳能自救吗?

那么,蛋壳究竟能不能渡过难关?老王觉得很难。

我们知道很多长租公寓作为二房东,赚的是房租差价和服务费。比如蛋壳从房东手里4000元收来的房子,隔成三间出租,一个房间收2250,差价就能赚2500元。

但是蛋壳2019年全国18个重点城市,全年平均租金下降13.21%,利润空间被大大压缩。同时面对抢房源、扩张市场等大额支出,也导致长租公寓的运营成本直线上升。根据蛋壳招股说明书的数据,2018年之后,蛋壳租赁成本占比超过80%;绝对额也从2017年的5.12亿,上涨到2019年的44.5亿。



那么这种情况下,钱从哪里来呢?一个字:借!

蛋壳的负债主要分为两个部分:一个是银行借款,另一个就是预收账款。

2019年9月末,蛋壳公寓的借款总额为47.01亿元。其中短期借款为主,占总额的90%左右。相较于3个月的短期借款,成本投入都是长期,有明显的资金周期错配。

47.01亿元看起来金额不小,也只能刚刚抵掉租赁成本部分。蛋壳续命的关键来了,靠负债的另一部分:预收账款。

它是怎么产生的?万恶的租金贷!假如你租了蛋壳的房子,付了首月的房租之后,他们就拿着你的信息,从合作的银行申请一笔贷款,金额就是11个月的房租之和。

这笔钱一次性打给蛋壳公寓,然后租户每个月再向银行还钱,公寓定期给房东支付租金。这部分提前收到,但是还没支付给业主的房租,就形成一个巨大的资金池,可以拿来收房源,装修房屋,支付员工工资......

2019年12月25日,住建部等六部委为了规范这个市场,曾发文明确租金贷收入占比,不能超过租赁企业租金收入的三成。但是蛋壳有多少了?2019年前9个月,蛋壳租金贷占收入的比重,大约为80%。

这意味着,蛋壳公寓续命的钱,要被砍掉了。

所以,要想自救,租客和业主必须团结起来维权。现在已经有各地的住建部陆陆续续开始约谈蛋壳,虽然还没有什么结果。但是至少也说明集体维权的声音是能够被听见的。

长租公寓还能住吗?

最后再说一点没有住蛋壳,但是也在租长租公寓的朋友们关心的问题。蛋壳出了这个事,复工后,自己的房子还能不能住?

老王觉得,长租公寓之所以短命,一个是做着二房东买卖,利润空间不够,另一个是靠着租金贷续命。万一黑天鹅或灰犀牛来了,资金链断裂,对租户影响太大。

所以,要租长租公寓需要看两点:

一个是做长租公寓的是不是二房东,另一个是有没有租金贷。

当然,最核心的,一定要仔细看租房合同。特别是:解约条款、房租支付、违约责任,这三个的说法。

最后,事已至此,只希望蛋壳公寓,你最后的吃相不要太难看!

这里老王整理了一些投诉维权渠道,供需要的朋友参考:

1. 电话12345转0,投诉蛋壳登记,要有合同号+联系电话;

2. 黑猫集体投诉

(https://tousu.sina.com.cn/grp_comp/view/G17348556261/);315投诉(https://n.xfb315.com/searchfrom=indexsearch=%E8%9B%8B%E5%A3%B3)

4. 深圳住建局投诉电话83788218,网上或微信均可(http://zjj.sz.gov.cn/);

5.蛋壳客服电话4001551551转6,投诉蛋壳员工和并明确表示不同意延长免租期(拨打前准备录音),客服会记录地址和联系电话。

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