疫情结束后，中国的城市格局将向都市圈靠拢

                       
武汉封城已经20多天，全国人民也闭关在家不少时日，许多屋子里发生的趣事，让人们在沉重的疫情阴霾之下，多了几分欢乐。

偶尔去阳台晒晒太阳，随时在客厅做做室内运动，在家的日子，也没有那么压抑。

但在香港，你也许就不这么想了。

这是香港网友回港隔离期间，往窗外拍的一张照片。



密密麻麻布满楼宇，阳光只能通过一条窄窄的夹缝射入窗台，试问在这样的环境下居家隔离，你的心情会舒畅吗？

今天，城市的发展无比迅速，人们在涌入城市、提高收入的同时，也将自己置身于狭小的居住空间当中，降低了生活质量。

城市虽好，但其带来的住宅拥挤问题、环境问题、交通问题、房价物价过高等大城市病，我们同样不能忽略。

不仅如此，在这次疫情之下，我们又重新审视了人口密度高带来的流行病快速传播风险，使之成为当下热议的话题之一。

可是，中国乃至全世界集中发展大城市的思路从未改变，我国人口向大城市聚集的主观意愿仍在持续，城市的利大于弊也被各种研究与实践多番论证。在大背景不变的情况下，有没有什么方式可以降低“大城市病”带来的风险与问题呢？

其实，这些早已在人类现代城市100多年的发展史中屡次被讨论与规划，国际上无论是纽约、巴黎还是东京，都经历过城市人口过载带来的困扰。最后，他们的解决方式似乎都非常相似，那就是

都市圈。
01

都市圈一定是中国未来的发展方向
早在1917年，底特律市就已经出现了地价高涨，土地效率低的现象，机智的亨利福特果断将他的汽车公司总部迁到附近的迪尔伯恩市，这样既能享受城市的经济效应，又降低了土地和人力的成本。

马上迪尔伯恩市就迎来了一波快速的发展，也就此慢慢形成了底特律大都会区（都市圈）。

100年后，华为因为深圳地价过高等原因，将自己深圳的总部搬迁至东莞松山湖。可以预见的是，若干年后，以深圳、香港和广州为核心城市的粤港澳大湾区，正在一步步初显他的雏形。

试想如果早年在松山湖有一套属于自己的物业，一定分享了不少企业搬迁带来的城市发展红利。

与我国国情更为相似的日本，有着同样的历史路径。

我们在搞“大跃进”的50年代，日本政府就已经提出《第一次首都圈建设规划》，以东京为核心，大力发展首都圈。

然而，东京的人口聚集和产业规模超预期的增长！随后几十年不断出现交通堵塞、基础设施不足、居住环境恶化等大城市负面效应。东京大学的八代达夫教授就曾经把东京80末经济危机归因于过度集中。

于是，其首都圈的规划便在随之不停地修改、完善。

1986年，日本政府提出了《第四次首都圈建设规划》，第一次对周边核心城市的发展布局与功能定位进行部署，明确各核心城市的经济职能，将产业和人口疏导到东京周围的卫星城。



中国现在的都市圈发展，尚且处于起步阶段，2019年初才正式被写入文件。中国仍处在全国人口向核心都市圈聚集，都市圈产业向卫星城市扩散的进程，远没有落实圈内各城市的功能定位，也没有形成成熟的都市圈形态。

目前，如《意见》所述，交通一体化水平低，分工不够是现阶段中国都市圈的现状，未来朝着这些问题去解决与改善，一定是城市格局优化的大趋势。



我们经常以自己的地铁长度引以为豪，动辄世界最长冠绝全球，但是我们地铁的密度和都市圈之间的轨道交通连接都还尚未成熟。

一方面是我国的体量比较大，建设周期较长；另一方面也是我们喜欢在地下搞事情，地上的轨道交通其实并不发达。

东京的轨道交通总长度超过2500公里，超过北京（678公里）和上海（705公里）的总和。当然，这里的东京是指包括“一都三县”的东京圈，与北京市和上海市比较有失公允，但其轨交发达成度，显然是高于我国任何一个都市圈的。



（东京发达的地面轨道交通）

现阶段，在中国，住燕郊去国贸上班，住嘉善去浦东上班，还有住惠州去福田上班，都是非常麻烦的一件事，但等到我们的都市圈慢慢成型，城市间的轨道交通融为一体，人口的居住处会慢慢往周围城市迁移，产业也会随之搬迁和扩散，最终发展成国际上成熟的都市圈形态，乘轨道交通跨城市上下班，将不为一个难题。

东京圈昼夜人口分布图，夜间人口往外围扩散：



（来源于东京统计局）

综上所述，都市圈形态是国际上已有数个成功案例的城市发展模式，是平衡人口集中和过度聚集下的最优策略，中国未来一定会坚定不移地朝这个方向努力发展，尤其这次疫情给我们呈现的大城市负面效应，及时有效地疏解中心城市压力已经成为当下最亟待解决的问题之一。

那么，回归到房产层面，都市圈又能给我们带来什么置业启示呢？
02都市圈背景下的房产投资机遇
如果疫情发生在香港或新加坡，由于人口过度集中，爆发起来可能更难以想象。

就像03年非典香港的1755例，占到了内地的三分之一。

当然，这里是先暂且抛开管理能力，仅仅从人口的维度来说，因为这次武汉暴露出来的公共卫生事件处理能力，实在是不必多说。只能期待“大换血”后，会更好吧。

如果有条件的话，早期以香港或新加坡为核心，建立都市圈，都可能成为全宇宙的经济中心，但可惜囿于文化差异、制度差异和国籍壁垒等因素，这两个城市，都难以和周边城市融为一体，做到都市圈的形态。以至于上世纪末，世界的经济中心在伦敦圈、东京圈和纽约圈。

但是，我们国家有丰厚的土地条件和高度统一的文化思想，人口自由流动和产业协同发展，是非常容易的一件事。所以我们可以很轻松地利用行政手段，规划副中心、卫星城等战略要地，促成都市圈发展。

雄安，就是曾经应运而生的地方。

很显然，这些卫星城未来都有客观的发展预期，其不动产价格也一定会随之升高。

但是，一旦行政地位被确定，中国的热钱就会蜂拥而入，炒高价格，所谓的投资机会，也就不在了。

比如雄安刚确定的2017年4月1日，北京到保定的高铁票全部售罄，许多购房者连夜赶往，房价从四五千飙升到一万，随后的4月2日，便叫停了当地的房地产交易。

因为以这种情绪下的购房，只会透支未来10年甚至更长的时间的房产价值，造成房产泡沫，失去投资意义。

同样情况的还有帝都附近的燕郊，17年炒作情绪过重，后来房价直接拦腰斩断，现在都没缓过来。





时间已经到了2020，北上广深这样的都市圈核心城市，当然是有一定投资价值，但城区动辄6位数一平的房价，并不是所有人都承担的起。

相比之下，都市圈战略中的临核心城市，便成了价格洼地。只要不曾被过度炒作，都还是有机会的。

京津冀、长三角这两个概念早在几年前大家已屡见不鲜，但去年才兴起的大湾区依然炙手可热（2019年2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布）。

这也是为什么全国楼市一片冷清，深圳二手房均价还能逆势上涨7.6%（新房11.7%），部分豪宅上涨20%到30%的原因之一。



（来源：中国房价行情网，1月同比数据）

那么，环深的，价格更低的卫星城，便是更多人好上车，都市圈发展机遇之下的投资首选。

从价格来说，临沪的太仓、昆山、嘉善，环京的燕郊、三河，均价都超过1万5，临深的凤岗均价也超过2万，目前只有惠阳的均价是1万3多，很难说它未来会不会补涨到1万5或者2万。



深圳相比北上广有着更高的人口密度，是急需被扩大容量或者疏散人口的城市，尤其这次疫情来袭，决策者可能更加的迫切。



学术界也多次讨论过深圳增加地界的可能。



深圳一路向西已经到了地理尽头，而西部动辄3-4万的房价已经让很多刚需头疼，深圳要想留住更多人才，只能加大东部的开发，惠阳就是其中的受益者之一。在都市圈战略下，14号线的推进，想必会促成惠阳价值的兑现。



总之，在都市圈战略的大背景下，我们会比以国际历史上更快的速度完成大都市圈的建造，若干年后世界的经济中心，从北美经济圈转移到东亚经济圈，是一定会实现的一个变化！
03
温热的环境是病毒最厌恶的地方，但却是人类最喜欢的去处。

底特律1月的平均气温是-4.1℃，是人们在后来纷纷离开它不得不说的原因之一。

20世纪以来，铁锈地带的人民陆续往沿海区域的加州和纽约等地迁移，这也是中国现在和未来一直会发生的事情。

我们的都市圈计划任重而道远，但终有一天我们的城镇化道路会走向成型，大湾区的人口会超过1个亿，成为人类历史21世纪那一章中的最璀璨的经济中心。