小投资者在房地产中赚钱的方法

显示全部楼层 · 发表于 2008-3-26 10:59:53

从进入千禧年以来，加拿大的房地产市场热了一轮又一轮，从Vancouver, Toronto到Calgary、Edmonton，又到Saskatoon、Regina。一浪高过一浪炙手却绝非炒作的高潮中，你快乐了几次？2007年我听过关于房地产投资最强的话是：“本来想投机的，怎么就成了投资呢？”-- 怎么这些机会在自己发现的时候就已经太迟砸在手里了呢？

如果我们仅仅盯在靠市场带动房价上涨、追风逐浪上，那只是房地产市场游戏中的一小部分。对于房地产，我们得先知道都可以做些什么、基本原理是什么，才能知道自己要什么，才不致因叶失林。

1.Buy and Live: 自住房增值。我们认同“Live where you want, but invest where the numbers make sense”，但是，自己的房子毕竟也是笔投入，最好能增值，在你喜欢的地方低于市场价买进当然是最好不过，只是这样的房子在现在这样的市场上往往不只你一个人在紧盯着，最后的成交价也可想而知。最后除却每年花费在房子上的开销，看看自己究竟能赚多少。

2.Buy and hold-- long term rental property: 在合法出租的基础上，这是房地产最好的投资方法。关键是：要至少Break-even （同时有合理的增值）,这跟房子所在区域最有关,跟你选用的financing structure也息息相关。有Negative Cash flow的房子只能在比如Alberta这样增值强劲、并且没有租金管制的市场适用：房价先涨上去、租金再涨起来，如此循环，很快就能有正的现金流。另外，异地投资需要优秀的team合作，找deal、管理房子。不合法出租不属于正常投资范围，风险自担。

3.Flipping：短期买卖的关键是知道你的买家在哪里；还要能控制时间、成本和质量。通过改变外貌和结构等投资回报高的工作、能快速增加房子的附加值，在一个市场上升的前期和中期，这是很好的方法。如果你不是装修师傅，那么你一定要用Business的运作方法来严格操作，否则很快就会Burn out。同时，要考虑到所得是Capital Gain、是要交税的。在这里，投资和投机只是一线之差，切记要保本。拿自己的自住房来每年Flip一次是不错的办法，如果你和家人不介意频繁搬来搬去、而且长时间生活在工地环境的话。

4.Add value: 通过更改zoning，比如Residential改成Commercial；更改用途，比如Single family改成Duplex,Triplex等等。关键也是对市场的了解、要充分发挥想象力。

5.Pre-construction：买预售房属不属于投资还值得界定，主要因为：未来的市场未知（任何投资从来都不是基于预测市场）；相同房子同时期的大量增加对房价、出租率的影响；建筑商施工的因素；新Neiborghood的不完善不确定；现在付的货币比未来几年值钱、资金积压贬值；等等。当然，如果你用2,000，000元像用2000元那样（风险承受能力），买几个高价楼花赌一把多伦多的Downtown是不是未来的曼哈顿也不见得就是无风之浪。

5.Build New（House）: 关键也同flip一样是：知道你的买家在哪里和成本、质量控制。新建和扩建的费用平均大约在110-150/平方尺，这样下来，你要卖到60万的房子，除去建筑成本、经纪费、Closing费、Holding Cost、还有你的利润（按10%算），你的买入价就只能在25万左右。买到这样的房子和成本质量控制都需要经验和耐心。过百万的高端房计算方法相同。你应该很清楚这里面能确确凿凿低风险赚钱的是谁：Builder。

6.Lease-to-Own: 适用于中高端房源。把房子先出租给客户，并给予他以后买下来的权利，租金可以折算成买房的钱。这样你前期定下来卖给他的价格可以高于现在市场价，你的租客也会更爱惜“他的”房子；最后，根据统计：很多人到了期满并不买，所以你又可以拿来卖了。这种策略中，你应对的大多数是漂亮房子，赏心悦目。

7.Buy wholesale, sale retail: 比如把Apartment变成Condo,买楼卖单元；又比如买下一整块地、再分割成小块单个卖。这里大有文章可做，如果你知道怎么玩。

8.Buy buildings: 就是买下一座住宅楼（一层没有商铺的那种纯住宅楼，否则financing不同）。据资料表明、现在不超过24个单元的房子很难有好的现金流。关键是你发现deal、谈判、构架Financing和操作Business管理Team的能力。

9.Buy land: 如果你有足够的资金并且了解市政规划，会有很好的增长收益。因为这种投资没有现金流。

10.REIT: 这是房地产投资基金，它的长期表现好过大多数标准指数。对于忙碌的你也是个不错的选择，当然回报会比较平衡，你对于它的投资项目和管理也没有什么控制力，也就是说对于自己的投资没有什么控制力。

11.投资公司入股：比如，集资买房、买地。这里要考虑到：资金的可流动性、你对投资项目的控制程度、投资公司的信誉和水平、投资周期是否符合你的投资时间、是否有合理的退出策略等，最后才应该是投资回报率。毕竟，投资的原则是：保本、保本、再保本。

在房地产投资中，financing structure最重要，它能成就一个deal，也能葬送同一个deal。

‘缘’是你碰上了一个机会，‘份’是你把握住了这个机会。感情如此，投资亦如此。如何才能把握住机会，在于了解自己的投资目标、生活方式、人生目标；了解投资的各种方式；最后再加上不断的实践，才不会错过那些能带领自己达到人生财务目的投资项目。